原標題：廣告已經(jīng)消失 收益仍未公示

　　沿湖城業(yè)主欲組團訴訟維權(quán)

　　住宅小區(qū)電梯里、公共通道旁，各式廣告隨處可見早不是什么新鮮事。近年來，不少小區(qū)里還流行起了道閘廣告。看上去面積不大的廣告，可背后的收益和去向卻難搞清。

　　近日，大慶晚報刊發(fā)了關(guān)于沿湖城小區(qū)電梯廣告收益不知去向的報道。報道刊發(fā)后，該小區(qū)公共通道以及電梯間里的廣告已全部撤掉，但是，這筆廣告收益去向仍是個謎，一直沒有相關(guān)負責人出面解釋此事。

　　沿湖城小區(qū)業(yè)主表示，如果一直得不到合理答復(fù)，將會組團起訴物業(yè)公司，維護全體業(yè)主的利益。

電梯內(nèi)的商業(yè)廣告已經(jīng)撤掉，只剩公益宣傳。

兩張照片明顯看出，小區(qū)公共通道的廣告已清除。

　　小區(qū)撤掉廣告

　　采訪時，記者走訪了我市多個小區(qū)，被訪小區(qū)大部分都有電梯廣告和道閘廣告，小區(qū)公共部位也張貼著各種商業(yè)廣告。

　　小區(qū)廣告無孔不入，惹來不少業(yè)主不滿和投訴。對這些廣告是怎樣進入小區(qū)、收益如何、去向怎樣等問題，受訪的多名業(yè)主都說不清楚。

　　前段時間，本報關(guān)于小區(qū)電梯廣告收益去向成謎的報道刊發(fā)后，沿湖城小區(qū)業(yè)主張先生給記者打來電話稱，該小區(qū)電梯間以及公共通道的收費廣告已經(jīng)全部撤掉，取而代之的是一些公益廣告，并且，公共通道部位的廣告展板也已經(jīng)清除干凈。

　　張先生還告訴記者，雖然廣告全部撤掉，但關(guān)于多年的廣告收益卻一直沒有向小區(qū)業(yè)主進行公示。

　　另據(jù)張先生講，針對此事，他也曾與物業(yè)進行過溝通，但每次都答復(fù)是業(yè)委會收取了這筆費用，至于是誰具體收的費用，卻沒人能說清楚。

　　業(yè)主有收益權(quán)

　　采訪中，記者了解到，“電梯廣告”、“外立面廣告”、“公共區(qū)域出租”等現(xiàn)象，普遍存在于各個小區(qū)，但對于這些廣告收益和租金收益，該由誰來享有呢?

　　法律規(guī)定，小區(qū)公共區(qū)域的所有權(quán)為業(yè)主共有。

　　對此，黑龍江油都金城律師事務(wù)所律師關(guān)建峰表示，原則上來說，小區(qū)里的廣告費在去除合理成本后，應(yīng)當歸全體業(yè)主共有。但現(xiàn)實中，業(yè)主們或許沒有收到過任何接廣告等明確告知，以致這一權(quán)益很難落到實處。

　　關(guān)律師說，首先，電梯屬于業(yè)主共有。法律規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分以外的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房屬于業(yè)主共有，電梯屬于公用設(shè)施的一種，是全體業(yè)主的共有部分。

　　其次，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán);對專有部分以外的共有部分享有權(quán)利，承擔義務(wù)。業(yè)主有權(quán)對電梯進行管理，對電梯廣告費的收益享有權(quán)利。

　　《民法典》規(guī)定：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人等利用業(yè)主的共有財產(chǎn)部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。根據(jù)法律規(guī)定，廣告收益的廣告費是歸業(yè)主共有的。

　　基于這些規(guī)定，關(guān)律師表示，業(yè)主可以向物業(yè)公司主張他們對電梯廣告費的收益權(quán)。如果在交物業(yè)服務(wù)費時，可以明確業(yè)主廣告收益費后，扣除業(yè)主應(yīng)得的廣告費后再交物業(yè)費，是再好不過的了。

　　收益應(yīng)當公示

　　小區(qū)廣告，使用了相應(yīng)資源，廣告主向業(yè)主付費購買廣告位，是理所當然的事兒。

　　那么，在這種情況下，針對小區(qū)廣告收益的分配，業(yè)主和物業(yè)又是一種什么關(guān)系呢?

　　對此，關(guān)律師表示，明確相關(guān)收入的歸屬，需要先明確兩個法律關(guān)系。

　　其一，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)是合同關(guān)系，雙方是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同而確立的法律關(guān)系。

　　其二，《民法典》第二百七十三條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務(wù);不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分，享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。”據(jù)此，電梯、樓道等公用部分，屬于業(yè)主共有。

　　依據(jù)這兩個法律關(guān)系，如果業(yè)主大會或業(yè)主委員會，代表全體業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的物業(yè)服務(wù)合同中，約定了共有部分產(chǎn)生的收益歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)，則公共部分的收益可以歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　但是，如果物業(yè)服務(wù)合同沒有約定，則依據(jù)《民法典》第二百八十二條規(guī)定，相關(guān)收入應(yīng)在扣除合理成本后，屬于業(yè)主共有。

　　另外，依據(jù)《民法典》第九百四十三條的規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當定期將服務(wù)的事項、負責人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式，向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。”

　　即使沒有約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行中，也應(yīng)該向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告業(yè)主共有部分的經(jīng)營收益情況，并以合理方式向業(yè)主公開。

　　關(guān)律師表示，在社區(qū)廣告收益的收取與分配上，業(yè)主不僅不應(yīng)是“局外人”，恰恰應(yīng)該成為第一收益人，并享有社區(qū)廣告收益的分配決策權(quán)。

　　業(yè)主欲組團維權(quán)

　　采訪過程中，記者了解到，沿湖城小區(qū)自2018年至今沒有成立業(yè)主委員會，當問及物業(yè)公共部位的廣告收益時，物業(yè)工作人員只是說，這筆費用是由業(yè)委會進行收取，物業(yè)并不知情，但對于這個答復(fù)，小區(qū)業(yè)主并不滿意。

　　業(yè)主杜女士說，既然已經(jīng)3年沒有業(yè)委會，那么，這筆廣告收益究竟是由誰來收取的?另外，如若物業(yè)對這些廣告接單情況不知情，那么，新建的門衛(wèi)崗棚廣告又是誰同意的?

　　基于這兩點，在沒有業(yè)委會的情況下，小區(qū)物業(yè)仍表示對此不知情，這就很難讓業(yè)主信服。如果物業(yè)一直不能給出合理的答復(fù)，將會聯(lián)合其他業(yè)主，組團起訴沿湖城物業(yè)，通過法律途徑索要這筆收益。

　　對此，關(guān)律師表示，電梯等小區(qū)公共部位的廣告位收入應(yīng)歸全體業(yè)主所有，業(yè)主可通過法律途徑索要。如沒有業(yè)委會，業(yè)主可以進行“團訴”，一般需要有幾十人參加。

　　關(guān)律師還說，物業(yè)公司在出租公共部位的廣告位前，應(yīng)該得到小區(qū)業(yè)主委員會的授權(quán);沒有成立業(yè)主委員會的，則要得到業(yè)主授權(quán)。

　　一不愿透露姓名的物業(yè)公司負責人表示，這個規(guī)定很模糊，沒規(guī)定出要得到幾個業(yè)主的授權(quán)，如果只找一兩個業(yè)主協(xié)商，只有這一兩個業(yè)主同意了，算不算是物業(yè)公司得到了“業(yè)主授權(quán)”?

　　針對這一問題，關(guān)律師認為，這顯然是物業(yè)公司對有關(guān)規(guī)定的牽強解釋，法院不會采信。

　　最后，關(guān)律師表示，保證業(yè)主從電梯廣告收入中獲益，讓法律真正落地，除了部分物業(yè)公司的高度自覺外，也需要業(yè)主提高自治意識和完善的地方細則來約束。

　　大慶晚報記者 莊文偉